开发商“逃离”三四线:多家房企计提存货准备金额

YY济南楼事儿 2019-04-08 11:15:47
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21世纪经济报道记者 张晓玲 实习生 邓纯榕 深圳、广州报道 辽宁营口,一个位于辽东半岛的三线滨海城市,却是很多开发商心口的“痛”。 6年前,一家央企开发商在此销售停滞,“铩羽而归”;6年后,万科在2018年财报中,将其位于营口的海港城项目计提存货跌价0.68亿元。 数据显示,万科海港城所在的?#24310;?#22280;

21世纪经济报道记者 张晓玲 实习生 邓纯榕 深圳、广州报道

辽宁营口,一个位于辽东半岛的三线滨海城市,却是很多开发商心口的“痛”。

6年前,一家央企开发商在此销售停?#20572;?#38121;羽而归?#20445;?年后,万科在2018年财报中,将其位于营口的海港城项目计提存货跌价0.68亿元。

数据显?#33606;?#19975;科海港城所在的?#24310;?#22280;板块,在售楼盘达83个,大部分价格在3000元/到8000元/平方?#20303;?#22343;价6000元/平方米的海港城,位置尴尬。

“卖不动”、预期亏损的不仅是万科,也不仅是营口。诸多迹象显?#33606;?018年四季度以来,多个三四线城市楼市开始放?#28023;?#38656;求不再。

先知先觉的开发商?#38054;?#22312;“逃离”三四线,或者说,他们中的很多人从未深入三四线。等到2019年的春天,一二线率先回暖,这个趋势越发明?#30465;?/p>

在3月份的业绩会上,阳光城董事长朱荣斌表?#33606;?#22238;归一二线已是房企共识,未来一二线城市的竞争将会很激烈。”

这种竞争,将不限于开发业务,也是存量运营业务的竞争。

城市大挪移

过去三年,一二线严厉限?#21512;?#20215;的溢出效应,以及棚改货?#19968;?#23433;置的加?#37073;?#22823;量的资金和需求流向了三四线城市,也因此造就了碧桂园、恒大、雅居乐这些开发商的业绩辉煌。

这样的好日子似乎?#23721;?#24310;续。无论是2018年的财报,还是一季度房企“抢地”的数据,都在生动地演绎着房企“逃离”三四线的路径。

申万宏源数据显?#33606;?018年前30强千亿房企中,有15家在一二线城市土储面积占比超过70%。

其中,占比90%以上的公司?#30452;?#20026;,中国金茂、首开股份、中海,80%—90%的为阳光城、金地集团,70%—80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。

从中可以发?#37073;?#24456;多房企并没有在三四线的开发热潮中过多地?#40065;痢?#20197;中海、保利、华润为代表的传统地产龙头对于三四线更是一向谨慎。

以一贯坚持布局一二线的中海为例,年报显?#33606;?018年底,中海总土地储备为9144万平方米,一二线占?#21364;?0%,旗下主攻二三线的中海宏洋占20%,加起来一二线占比90%以上。

曾在碧桂园工作的朱荣斌、吴建斌来到阳光城后,该公司却是新兴房企中布局一二线最为坚决的。财报显?#33606;?#38451;光城一二线土储面积占比高达77%,未?#32431;?#21806;占比更高达85.8%。

这样的策?#22253;?#21161;阳光城实现了快速周转,在2018年增长80%,进入了千亿俱乐部。

以豪宅开发著称的绿城,前几年大规模进入三四线城市后也选择?#39034;?#31163;。财报显?#33606;?018年其新增土储中,一二线城市占?#21364;?5%。

房企三巨头碧桂园、恒大、万科也出现了明显的分化。碧桂园进入了300个以上的城市?#32531;?#22823;也布局了228个城市;反观万科,只进入了约78个城市。

在业绩会上,仅有少量房企表示对三四线市场的继续?#26149;謾?#26366;经深入三四线的恒大,则干脆摒弃?#33487;?#19968;划分。“?#20848;?#19968;二线和三四线的观点过时了,恒大早在2014年就回归一二线,现在进入的228个城市都是人口净流入、产业有支撑的。”恒大总裁夏海钧说。

碧桂园也不再提起“一至五线全面?#40065;痢?#30340;战略。接近碧桂园的人士称,城镇化策略还在进行,但选择的城市已经大幅收缩,公?#38742;?#20542;向于发展已经进入的城市。

克而瑞数据显?#33606;?#25151;企今年主要在一二线城市储备土地。中指数据显?#33606;?-3月,全国土地成交TOP10城市,共成交8290万平方米,同比增长13%。其中,天津累计成交442亿元,同比增长70%。

主流房企在热点二线城市战略性布局明显。正荣、金辉和万科?#30452;?#20986;现在天津、西安和福州的1-3月拿地总额前十榜单中。

财报中的“秘密”

三四线城市的颓势,在房企的财报中?#37096;?#31397;得?#22235;摺?#22810;家房企计提存货准备金额,彰显了他们对于三四线市场的谨慎态度。

万科年报显?#33606;?018年存货跌价准备为23.1亿元,较2017年的16.1亿上涨43.5%。

据统计,万科共计提12个项目,?#30452;?#20301;于大连、南充、烟台、成都、营口等地,一二线和三四线都有,其中有7个项目位于三四线城市。

2012年4月,万科以6亿元?#21335;?#21335;充下中坝2个地块,首次进入中西部三线城市。然而财报显?#33606;?#20301;于该地块的项目金润华府,2018年计提跌价准备金额达到1.8亿。

此外,镇江蓝山花园计提跌价准备额为1.3亿。该项目的开发似乎不太顺利,根据财报,蓝山花?#23433;?#20165;规划建筑面积比2017年?#20852;?#20943;少,竣工面积也不尽人意。2018年竣工面积为3.3万平米,仅完成目标的48%。

除了万科,不少房企也对多个三四线城市的项目计提了存货跌价准备。如新城控股存货跌价准备金额达3.97亿元、阳光城3.8亿元;港股房企绿城中国则采取了“已竣工可出售物业减值亏损”这一统计口径,亏损额达1.2亿元。

易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;认为,上述数据说明房企在?#33670;?#19978;审慎管理,也能使其在后续市场的操盘上更游刃有余。不过,对三四线城市项目计提跌价,体现了房企?#28304;?#31867;城市后续市场?#32431;?#30340;心态。

3月份业绩会上释放出来的信息进一步显?#33606;?#25151;企们均认为,2019年一二线楼市将维稳,三四线继续承压。

4月4日,易居房地产研究院发布的《40城住宅成交报告》显?#33606;?019年一季度,40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%,二线城市同比下降 4%;三四线城市同比下降 12%。

易居预计, 2019年?#20064;?#24180;40 城成交将继续萎缩,尤其是2018年成?#25442;?#28909;的未调控或弱调控的三四线城市,将面临较大的下降风险。

在大型房企中,不少已经预见到今日的市场分化。3月,保利发展提出房地产周期论,认为全国性拐点在去年四季度已出?#37073;?#36827;入调整周期。

保利判断,随着2019年政策面、资金面?#20161;?#25918;利好,资金将从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将延续调整,先行一二线城市将?#22411;?#29575;先筑底。

保利认为,未来能有房地产发展潜力的城市在100个左右。公司将在动态调整中,不断聚焦约100个城市。

此外,在存量市场试验了数年之后,保利发?#37073;?#23569;数头部核心城市的增量开发起步早、更成熟,存量经营市场的机会将更加突出。?#28909;紓?#24403;前外资认为北京、上海等核心城市商办产品已具备投?#24066;?#20215;比。

?#32431;?#30740;究院认为,长租公寓的发展?#21344;洌?#23601;在二三十个城市。

标普预计,2019年中国住宅房地产市场销售将放?#28023;?#24067;局低线城市的房企,明后年的销售和利润率将面临下行压力。

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